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2017年5月13日 (土)

店舗不動産と経営コンサルティング

東京道場の松尾です。

今宵は自分が携わっている店舗不動産と経営コンサルティングとの関係について自分なりに思うことを書こうと思います。

私は若かりし20代より「地上げ」から不動産の世界に入り、「買った売った、抜いた抜かれた」魑魅魍魎の不動産売買の世界で胆座る根性を鍛え上げ(たつもり)、ある日「お金のためでなくちゃんと不動産の世界で人・世の中の役に立ちたい」と思い、20代後半から店舗不動産の企画・賃貸の世界に進みました。

一念発起して飛び込んだ店舗不動産の世界は、それまでの「自己の利益が最優先」という売買の考え方(その時に入っていた会社がそういうところでした)と異なり、「店舗を運営する(商売をする)賃借人ありき」でビジネスがスタートします。

それから10年近く、どうやって高い賃料を払って頂ける店舗区画・ビルを作ることができるか?どうやって未然に将来のトラブル発生を防ぐ完璧に近い契約内容を詰めることができるか?等等、あくまでも不動産の世界に限定して賃借人・賃貸人双方の利益を最大化する取り組みを続けてきました。

100店舗近い賃貸借契約・内装施工監理の実績を積んだ頃から、もっと本格的に不動産だけでなく経営の世界からも店舗に関わる支援したい、つまり店舗を極めたいと思うようになり、タイミングを見計らって3年前から診断士の勉強を始めるに至りました。

これまでの経験を通して感じることは、店舗を極めるには不動産も経営もその両方を専門家レベルに引き上げる必要があるということです。

例えば、店舗ビル事業主から不動会社に対して「この物件の家賃査定をお願いしたい」と依頼される場合がありますが、不動産の世界しか知らない査定担当は周辺の成約・募集事例を元に面積や立地の良さを比較する程度でしか家賃を設定できません。建築知識がある担当であればもう少し細かく設備スペックに絡んだ提案ができるかもしれません。

ところでそれらは本当に正しい、精度の高い査定なのでしょうか?

本来は区画の間取りや間口を考慮した顧客導線の想定や既存の設備スペックによる可能な業態の可能性、更にそれらに基づく収支計算と支払い可能な家賃の算定、想定した業態のマーケティング戦略の可能性等、不動産の世界からのみでは見えてこない経営の視点、切り口をいくつも持ち合わせて検証を重ねてようやく見えてくるものではないでしょうか?そしてそれらが分かるようになれば、査定に留まらずより精度の高い店舗物件の企画・是正提案等、高度な取り組みが可能になるのではないでしょうか?

物件の査定を例にとりましたが、同じニュアンスの事情がこの不動産と商売の関係(賃貸人と賃借人の関係)では散在しており、そのためにいまいちお互いが噛み合っておらず、結果として激しい相場変動や頻繁な出退店が起きているのだと私は思っています。

私が中小企業診断士を取得後に目指す方向性(つまり店舗を極めるということ)は「店舗不動産における真の意味での賃借人・賃貸人間の最適な賃貸借関係の構築方法の確立と提供」です。

長い長い道のりだと思うのですが、いつか診断士になって「店舗ビジネスなら松尾に聞け」と業界に名前が響きわたるくらいになりたいなと妄想しております。

長い文章を読んで下さり感謝致します。

まずはしっかり1次を突破頑張ります。

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コメント

松尾さん

あお先生です。

今までの経験をいい形でとらえられていますね。

そういう形で中小企業診断士を活かす人がいていいと思います。

ぜひ、合格してその先の道へ進みましょうね!!!

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